不動産投資失敗と破産の知識を勉強

不動産投資で失敗しないために

不動産投資というものは非常に魅力的ですよね。古くから投資の王道として知られてきた不動産投資ですが、もともとの人気の高さに加えて、時代の節目節目でブームが巻き起こったり最注目されたりして、興味を持つ人はどんどん増えているようですね。日本では、不動産収入のある方というのは比較的に高齢の方が多いようです。しかし、ロバートキヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」のヒットなどをきっかけに、サラリーマン不動産オーナーも年々増えていっているんだとか。
最近はアベノミクスの影響もあって、不動産と並ぶ投資の王道である株式投資に注目が集まっているようですが、安定的に収益を生んでくれる、資産価値(担保価値)がある、投機性が低いといったような「投資らしい投資」である不動産の魅力に比べると、株をはじめとする金融商品投資はいろいろと考えものです・・・。
誰もが憧れる不動産オーナーですが、成功するためには厳しい現実にもしっかりと目を向けておく必要があります。このブログでは、そんな厳しい現実を少しだけご紹介しています。これを見て、どう思うかは人それぞれだと思いますが、リスクをしっかりと知るというが成功への第一歩であるということは強調しておきたいと思います。






破産とは

自己破産について説明します。

自己破産は、裁判所によって全ての債務を免除してもらう手続きです。つまり裁判所の力によって免責してもらうわけですね。裁判所が免責を許可すると、税金等の例外を除いて全ての債務の返済を免れることができます。

自己破産をすると、自らが持っている財産はお金に換えられて、債権者に配当されることになります。必要最低限の財産以外は全て換価されて配当(返済)に回されます。

自己破産のメリットは、債務の支払い義務が免除されるというところになりますが、デメリットにはどのようなものがあるでしょうか。まず、自己破産から10年くらいは借入を行うことができなくなってしまいます。それから、住所と氏名が官報に掲載される、一部の士業(弁護士や会計士)や職業に就けなくなるという決まりがあります。

「破産」と聞くと、人生の終わりのようなイメージをもつ方がいますが、それはまったくの誤りで、人生の再スタートを切る為の手段なんですね。
自己破産は借金を帳消しにする最後の手段ですが、この手段を検討しなければならないところまで追いつめられるようなことにはなりたくないですよね。このブログでは不動産投資の情報を発信していますが、不動産投資には大きなお金が必要となってくるだけに、自己破産というものについては最低限知っておく必要があるでしょう。





不動産投資で破産しやすいパターン

不動産投資失敗で破産しやすいパターンがあります。ここでは、破産に追い込まれるかもしれない危険な不動産投資のパターンについてご紹介します。

まず最初に挙げられるのが家賃収入の割に返済金額が多いパターンです。つまり返済比率が高いパターンですね。
早く借金を返したいという気持ちはわかるのですが、例えば本業を失ってしまったり、物件から入居者が去ってしまったりすると一気に苦しくなってしまいます。ローンの返済や税金の支払いが滞ってしまうと、一気に破産にまで追い込まれてしまいます。この恐ろしさがお分かり頂けるでしょうか。急転直下とはまさにこのことでしょう。今までうまくいっていただけに、このような急な問題の発生にはパニックになって冷静に対処ができないかもしれません。返済額は余裕を持つことが大事です。借金を早く返そうという気持ちが、マイナスに働くこともあるということを是非知っておいて下さい。

次に紹介するのは、不動産会社の口車に乗せられてしまうパターンですね。おいしい投資の話というのはそうそう転がっていません。不動産業者が必死になって売り込みをかけてくるということは、売り込みをかけなければ売れない物件だということの表れといえるでしょう。そもそも、魅力的な物件であれば不動産会社が既に買っていると思いませんか?営業マンが電話をかけてきたり、自宅にわざわざ訪問してきたり、こういった場合に、安易に投資先を決めてしまうのは非常に危険です。これは、非常によくある不動産投資の失敗パターンのようです。


次に十分な比較検討をしないというパターンですね。物件を2、3件見て購入を決めるというのは絶対にやめた方が良いでしょう。たくさんの物件を見て、情報を見て、そしてしっかりと比較検討していくということが非常に大切です。

また、ひどい人の場合だと物件を見ずに購入を決めてしまう場合もあります。医者や公務員などの方に多いようですね。これは結構ぶっちゃけ話なのですが、不動産業者というのは医者や公務員の人を積極的に狙って売り込みをかけるそうです。その理由は「世間知らずでありながらお金に余裕があり売りやすいから」だそうです。






不動産投資における最大の失敗とは

不動産投資の失敗についての事例というのは、調べれば調べるほど出てくることだと思います。

しかしながら、他方でポンポンポンと右肩上がりに成長していく人、成功していく人がいることも事実です。たくさんセミナーに通ったり本を読んだり勉強熱心な人が失敗し、何も勉強せずとも上手くいく人もいます。

結局のところ、成否をわけるのは何なんでしょうか。これについて調べていくと、ある一つの事実に辿り着きます。それは、「一定の自己資金を貯めて、物件の選定をきちんと行い、最初の不動産投資を行えば、非常に高い確率で成功する」という事実です。なんだか当たり前すぎて拍子抜けしますが、
■自己資金
■きちんと物件を選ぶ
■一番最初の投資が肝心
この3点が、最も大事な不動産投資成功のためのポイントのようです。

考えてみれば、不動産投資の失敗の理由とは、結局
●借金
●空き室リスク
の2つが絡む場合がほとんどです。この2つを回避することに集中するというシンプルな方法論でいけば、不動産投資は案外簡単に成功するのです。

自己資金といっても、いくら貯めればいいんだよ、貯金に何年かかるんだよ、とお思いになる方もいらっしゃると思いますが、意外なことに大体500万円くらいあればいいそうです。というか、500万円あって失敗する人は、1000万円あっても2000万円あっても失敗する可能性が高いんだとか。
そんなことより、成功のために大事なのは、
●最初の不動産投資は
●必ず自己資金で買う
ということだそうです。これだけでも、不動産投資のリスクのほとんどが解消できるんだとか。
結局、不動産投資を成功させるためには、自己資金を用意すること、つまり投資資金を貯金することが大事のようですね。
不動産投資における最大の失敗とは、自己資金が少ない・経験が無いにも関わらず、大きな借金をつくってしまうことのようです。借金さえしなければ、破産するということも有り得ませんし。





不動産投資の失敗は過度に恐がる必要は無い。

不動産投資を失敗しない、成功させる、そのためには
●不動産は値動きがゆっくりであること
●不動産投資は利益を出すのに時間が数年単位でかかること。逆に短期間で大きく損が出てしまうということもない。
●不動産は、価値がゼロになるというケースは稀である
●キャピタルゲインではなくインカムゲインで稼ぐのが目的のため、物件を買い足していけばいくほど収入が確実に増えていき、リスクヘッジもできる

といったことを知ることも重要です。


■最初の不動産投資は必ず現金で
■きちんと物件を選ぶこと
■なるべく早く不動産投資を始めること
■2つ目の投資先を常に念頭に置いておくこと(買い足していくことが大事)

結局、成功のための秘訣はこんなシンプルなところにあるようですね。